导读：过去一年，房地产行业经历动荡、调整，一些巨头房企也陷入泥潭。我们关注过房企爆雷、员工被裁，记录下行业从烈火烹油到冷冻萧瑟的过程。

回过头来看看，变动之下，最脆弱、最扛不住损失的还是那些普通的买房者。

相信很多人和我一样，想不明白为什么

是不是觉得这是一个很魔幻的现象，我们眼中规模上千亿的房企，都是什么五百强，为什么碰到几亿的债务就会出现问题。

甚至很多房企因为一笔债务直接出现现金流断裂，破产重组的情况。

今天就想和大家聊聊这个话题。

这里有两个词，一个叫自负，一个叫脆弱。



01

先说说开发商为什么爱借钱这件事吧。

这也是我们很多开发商的特性了。

这个现象在香港其实并不常见，很多人印象中的港资都是爱囤地捂地之类的，这当然不好。

但背后他们赚钱的逻辑就是自己持有然后增值。

所以不论是自己持有的商场还是土地，他们信奉的都是奶牛模式，养了一头奶牛，然后就可以一直产奶了。

但是内陆开始高速发展房地产之后赶上了城市的另一波红利，城镇化发展带来的住宅房产的快速增值。

这也就意味着项目从拿地到开发完成，这个周期的利润已经让开发商很满足了。

这个时候与其等着每年收租金做不确定又麻烦而且是未知运营的东西，不如果断地拿这个钱去买新的地做熟悉的开发。

这个时候也是因为城镇化发展，房地产也是国家重点产业，各种政策和资金也是包容和支持的。

就是在这个一内一外的互相支持下，我们内陆的房地产就走上了自己特色的快周转模式。

然后这种模式就跟期货一样。

只要看涨就会有资本的进入，不论是银行还是民间借贷，以及很多包工头或者工程方愿意垫资开工，都是这么一个逻辑。

早期的温州借贷以及南通工程，都是在这样的土壤里慢慢发展起来的。

所以一旦商业模式开始滚动起来，那么整个机制就开始确定，开发商需要借钱然后开发项目然后卖掉还钱。

在另一个逻辑就是，开发商总能够借到钱拿到项目，卖完之后都及时还上钱并且还有不错的收益。

所以早些年间王健林说过的清华北大不如胆大，一个亿的小目标；孙宏斌对着贾跃亭说的，乐视缺多少钱补多少钱，都是基于这样一个背景下的工作习惯。

这个事也就这么固定下来了。

一个好事就是开发商基于这样的模式越做越大，我们看到越来越多的世界五百强中国五百强是房地产企业。

对应的坏事就是，越来越大的企业就要借越来越多的钱。

但是我们都知道，钱是最聪明的，也是最需要安全感的。

每一笔钱都会审视此时此刻要不要进入房地产以及怎么进入房地产。

所以到了现在我们看到对于钱对于开发商的态度。

1、更愿意去国企央企这样的企业，这样的企业有风险兜底机制。

2、钱更多的是围绕着项目而不是围绕着企业，因为项目可控企业不可控。

这也是最近几年我们极少看到还会有什么大的资本入资入股开发商这件事了。

因为他们也在追求风险可控。

或者说他们已经看到了一些端倪。

但是在另外一个维度，已经做大的民企开发商已经做大了，而且不能停下来啊。

所以这两年开始做两件事。

第一发行债券，通过承诺回报的方式来募资。

第二是去境外融资，境外融资是基于信用募资，过往没有不良还款就能够融到。

这两件事让很多开发商找到了稻草，这两年新增的债务，大多围绕着这两个展开。

这也是很多问题积蓄的开始。

02

所以最近看到很多债务还不上，债务要展期，包括很多房企因为一笔债务就暴雷。

很多人的第一反应就是，开发商的规模不是都上千亿的么，一个项目卖掉不是能回笼几十亿的收入么，怎么一笔几个亿的债务就可以把他们彻底的压垮。

各位有没有想过这个问题。

其实也是一样的逻辑，当一家公司用一种模式能解决一个问题，那么就会用一种模式解决所有问题。

在很长一段时间开发商的还债模式就是：借新还旧。

因为规模越来越大，所以他们总是能通过规模优势借到更多的钱。

那钱除了一部分用来开发，再拿一部分用来还债。

这在老板眼里也显得理所当然。

所以各位知道为什么房企会这么重视排行榜。

这玩意没啥意义，但是榜单上前十、前二十、前三十这种排名对应的融资规模就是不一样的。

也不知道谁制定的这么一个规则，但确实在过去很长一段时间就是这样的。

所以无数开发商就陷入了必须要冲规模。

因为规模上去了才能借到更多的钱，用来继续开发并且继续还债。

每一年的黑马，每一年的口号，背后都有这样的诉求。

但是此一时彼一时，现在的钱也发生了变化。

最开始的变化就是开发商的三条红线，这件事用一个地产老板对我说的原话就是：这种情况从来没见过。

就这一个政策，几乎让资本开始抛弃曾经熟悉无比的开发商。

越高负债的开发商越借不到钱，换句话来说越需要借钱还债的开发商，此刻可能越还不上钱。

那仅有的钱流到哪里去了，其实还是一样的。

1、钱还是借给国企和央企。

2、哪怕借给民企的钱，也是给用在项目公司，没办法流入到集团让他们还债。

这个状态下，让很多快周转开发商内部培养的8个锅盖盖10个茶壶的能力瞬间就降低了，少了这个辗转腾挪的能力。

而失去了这个能力，很多债务虽然看上去只是一个蚂蚁，但是却永远在追杀他们。

而这个时候最大的问题还在于各种债券以及境外资本。

很多美元债为什么难，因为这是信用债，如果你出现了一次违约，那么也就意味着你在境外资本市场的全面口碑沦陷。

这个时候项目上的钱出不来，或者说项目上的债务都没还清，那么集团还钱的能力也就弱了很多。

总不能和老美说用房子抵押给人家吧。

对于境外债务而言，每一个环节都不是独立的，而是一个多米诺。

一个坏了，可能其他所有都坏了。

所以很多时候老板口中的什么黄金时代，白银时代，黑铁时代，说的从来不是房地产，更不是什么房价，说的是资本眼里的开发商。

现在在资本眼里的开发商，确实和烂铁差不多了，再过几年就是鸡肋时代了。

03

但是还有一个问题。

很多人觉得不对，不是很多开发商，包括恒大都在对外说公司只是出现了债务危机，但是没有资不抵债。

所以只要把公司的资产处理好不是就能够还上债务了么。

包括很多开发商在出现债务危机的时候都在强调自己有多少土地储备，估值多少，仿佛潜台词就是把地卖了就能还债了。

各位想想是不是这个道理。

但是再和各位说一个很有趣的现实，就是现在出现债务危机的房企，哪怕有人愿意接手他们的土地或者资产，他们也不愿意卖。

各位知道为什么吗？

这个时候有人想要过来买资产，或者谈谈生意的，一定是希望能够捡个便宜吧，你都要还债了手上的东西还不便宜点卖掉。

但是对于很多开发商来说，如果要降价他们宁可不卖。恒大许家印在很早就说过公司背后资产不能贱卖。

这背后的逻辑又要回到他们至今死撑的：公司没有资不抵债。

请问资产的价格是怎么算出来的，全部都是用估值法算出来的。

估值法说的难听点，不就是你说多少钱就多少钱么。

只要没有卖掉，那我就觉得这个价格是合理的，那么公司的资产就是庞大的。

但是如果出现某一些资产折价卖了，那么很快就会出现整个报表的全面资产下调。

这些企业连死鸭子嘴硬的机会都没有了。

所以很多时候与其卖一点点不痛不痒的资产，不如死撑着全面躺平。

这其实就是现在很多老板内心想的。

所以很多老板说是说在努力还债，其实就是放弃了，他们在等要么公司被整个收了，要么行情突然好了。

你看都四月了，很多开发商的年报到现在还拿不出来，是不是这么个道理。

这些开发商现在还有一个特性，就是会疯狂的尝试做新业务。

希望通过其他业务的快速规模化第一获得资本，第二获得现金流从而实现围魏救赵的效果。

但是还是那句话，现在的资本确实已经不是傻子。

最后和大家提个醒，如果自己公司内部出现了各种理财产品大家千万小心。

你惦记着他的利息，他们惦记的是你的本金。

公司出现现金流紧张开始让内部员工做理财或者跟投模式的开发商，也差不多是一家垃圾开发商了。

这大概就是关于一些房企脆弱和自负的故事。

04

这些房企能缓过来么。

我大概有几个判断。

第一靠他们自己的实力是缓不过来的。

第二能靠的是项目上的合作方愿不愿意接手股份，能接手那么项目能够顺利交付。

第三能靠的就是整个大政策了，要不要救这一批开发商。

目前看到的政策虽然是救房企，但是还是有筛选的，到底要不要救项目，到底要不要救开发商，以及到底要不要救房企老板。

目前我们看到的项目尽量去救，因为背后是一大群购房者。



第二开发商选一些救。

第三房企老板救不救，好像不在这次政策的考量范围之内了。

所以未来还是会有开发商现金流会断裂，大家小心避让，选好的品牌买房，选好的品牌打工。

福利[62P]





























































































































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